现在很多人认为住宅投资的前途不明，因此有些人就想是不是可以投资商铺了。
实际上，投资商铺最要紧的是必须量力而行。首先，如果你是月收入在3000元至5000元的小白领阶层，那么劝你别买，因为商铺投资的资应该是闲钱，不应该影响自身的生活，而且投资期望值不要太高，因为商铺投资的风险远比住宅投资的风险大得多。
把握好心理因素
商铺投资很可能出现投后短期内回报率不是很高的情形，因此在投资之前就要做好思想准备。如何规避风险，重点在于如何选择好项目，如挑选交通环境方便、地下车库较充足，非常有发展潜力的商圈等。
实际上，在同一个商铺市场上，不同投资者投资的结果可能会截然不同，有的盈利丰厚，有的亏损累累，这是由不同的判断标准、不同的操作等诸多原因造成的。
操作性风险中重要的一环是心理因素的影响。商铺投资决策是人的主观行为，客观因素无论怎样变化，最终都得由人来评判其是与非，决定是否参与及如何参与。我们可以把引起商铺投资风险的心理因素归为两类: 一类是市场主导心理倾向变化; 另一类是投资者个人心理倾向变化。
心理因素中很重要的一个部分就是不要被开发商的概念宣传所误导。现在是房地产概念满天飞的时代，发展商在推出自己的项目前，常常都要提出一个新概念来吸引消费者的眼球。概念项目是两回事，消费者不要被概念误导，在投资前首先要弄清楚项目的具体内容，尤其不要落入售的陷阱。
注意区域内总量和增量
目前，随着城市化进程的加快，在各地旧城区改造中出现不少新建的商业街市，但一些地方商业街规模过大，商铺总量与当地购买力的数量不相适应，导致商铺空置率上升，使商铺局部总量供求关系失衡，导致当地商铺总体价值下降。
因为投资市场的投资类别比较少，商铺投资出现了较大的增量态势，不少投资者投资商铺为间接投资，即投资商铺是为了获得商铺租金收益而非自用，在找不到求租对象时，只得空置。
把握买进卖出的时机
投资商铺也如炒股，规避风险，讲究买入卖出时把握时机，这与商铺投资的收益、售价和租金走势有密切关系。
业内人士认为，在商铺周边商业状况稳定的前提下，租金是平稳上升，升到最高点后就呈直线发展; 商铺的售价一般是从开卖后就呈坡度攀升，等升到最高点后，同租金一样是直线发展。也就是说，等商铺售价和租金涨到最高点，平稳发展的时候，商铺投资收益就只有租金一部分了。
明白这个走势后，如果已经购买了商铺的投资者，最好找机会把商铺售出去，再投资其他商铺; 而对于想投资商铺的人来说，售价已到顶峰的商铺投资价值不大，不如投资租金和价值都处起始阶段的商铺。
使用年限影响价值
一般大家认为商铺的使用年限只有40年一种，但实际上，目前市场上买卖的商铺使用年限，根据不同的土地批租用途一般可以分为无年限限制、40年、50年和70年等四种使用年限的商铺。
在假定不考虑其他因素的前提下，70年使用年限商铺的总收益还是远远高于30年使用年限的商铺总收益，这一点是肯定的。因此你在购买商铺的时候，一定要问清楚商铺的使用年限，以免影响投资回报率。
注意物业管理
因为商铺纯依靠经营而获得收益，需要依托于商业地段价值和经营特色等，所以它的商业性更强，对开发商和物业管理的商业经营、管理水平要求更高。
投资者在投资商铺前，不是交了钱就完事，还要考察发展商有没有好的物业管理。事实上，商业物业管理好了，可以满足投者多方面的发展需求，才能提升商铺的品牌，实现投资者的经常性回报。有一些发展商有短视的毛病，将店铺都卖出去或都租出去作为自己的终极目标，而将经营管理的摊子交给买下店铺的人，使得物业管理越来越差，损害投资者的利益。
真正负任的房地产开发商，在将商铺出售给投资者后，将会组建物业经营管理公司，负责业主的商铺代租和市场的统一招商管理，以保证投资者的投资回报。
投资前对商铺的评估
如果投资前对商铺价值“吃不准”，不妨先对铺评估一下。
一是用比较的方法。选择与评估对象在同一供需圈内的规模相当的商铺，进行日营业额、客流量、经营方向等方面的调查，综合这些数据，确定评估对象的回率。
二是在比较法的基础上，采用逆向思维法。寻找同类型火爆商铺的经营“缺档”，反其道而思维，你搞“粤菜”，我开“鲁味”; 你店铺设计“族风格”，我装修偏要“西洋风味”对方的“缺档”点寻找得越，你评估对象的升值潜力就越大。
如果实在还是吃不准，么告诉你，投资中一种比较保险的办法是“先租后买”。想象和实际总是存在差距的，实际操作中总会发现商铺新的“闪光点”。即便失算，损失也不会太大。
考察商铺的“内忧外患”
所谓种类，是指所投资的商业圈是否是一个集娱乐、购物、餐饮为一体的综合商业圈。往往是综合性的商业圈才容吸引消费者，并迅速成为新的商业中心。所谓规模，指的是商业圈不能太小，要有一定的规模。这要求发展商具有雄厚的资金实力和良好的经营状况。
科学的商铺营销链应该是: 开发商→投资者→经营商家→消费市场，这是一环扣一环的完整体系。只有消费市场赢，商家、投资者才能赢。往往环境的一个变化，如交通改道、学校搬迁，或社区规划改变，就会使“旺铺”变成“冷铺”。这些变化也是投资者难以预测的。
同时，投商铺要密切关注环境特性与自身特性。这是商铺投资中风险大、要求高的地方。环境特性包宏观的区域、地段、人流情况，目前值得注意的还有市政规划建设情况。有关工程附近的商铺会受到直接影响，商铺原来的“优等”地段和“劣等”地段可能对换。因此，必须了解有投资意向的铺面其所在的区域规划情况。商铺自身特性包括商铺门面、布局、设施以及商铺经营种类。对各个特点的重要程序见仁见智很难确定其中哪一点最重要，因为它们犹如一条链子中不同的环节，其中任意一环有缺失，都会导致投资的失败。
小心商铺权属问题
如果投资的商铺已经被抵押，就可能受到抵押权人的拍卖、变卖，投资权益很难受到保障。了解商铺产权一般可向开发商或在房地产交易中心产权登记处确认。此外，还必须确认商铺的房屋用途是否商用。由于商铺的权属问题专业性较强，具体的查询，确认操作可委托有关专业人士进行，或向其求教。必须明确，购买的商铺必须是商业用房的完全产权。
对于“居改非”的物业，一定要注意上家交付给你的商铺物业的“居改非”建筑结构的不适应性。投资者在拿到商铺物业产证前，应该及时查看物业的实际构造情况。这样可以避免因为家通过各种手段取得合法的商用房产权证后，实际上建筑结构并不适应商用。如因为承重墙等诸多原因，没有办法进行改扩建，使商铺经营无法得到正常开展，商铺的效益无法产出。
检查配套设施的独立性
要意配套设施的分户独立性，要注意是否有独立的水表、电表及其他必备的独立设施。避免因为共用诸如一个大电表而无法分户，造成不必要的额外费用纠纷和增大不必要的投资成本。
同时，检查上家的水、电、气、电话等事项的账单结清状况也很重要。要防止上家因为不诚信行为而产生的赖账情况使接手的投资者无法获得必要的权益保证，造成不必要的额外损失。细心的投资者应及时核对有关的账单，在了解清楚具体完整情况之后，再办理有关手续。 |
